Biens neufs: Luxembourg manque de projets d’envergure

Le marché luxembourgeois du neuf ne connaît pas le nouvel élan attendu en matière de promotions immobilières. Beaucoup de projets restent dans les cartons et n’alimentent pas encore le stock. La bonne surprise vient de Marche-en-Famenne et de Vielsalm où les prix sont à la hausse.

Son regain de forme aura été de courte durée. Signe peut-être qu’il atteint un certain plafond. Si toute analyse est à prendre avec des pincettes vu l’étroitesse de son marché immobilier, on peut néanmoins faire remarquer que le Luxembourg n’a pas connu ces derniers mois la même croissance de son stock de projets en cours de commercialisation que ces deux dernières années. On assiste au contraire à une certaine stabilisation, le nombre de projets n’ayant pas évolué (23), pour 239 unités en cours de commercialisation. Le signe d’un certain essoufflement. Voilà le bilan des analystes du bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners quand ils se mettent à la recherche d’appartements neufs dans la province du Luxembourg.

“Le Luxembourg est probablement la province où évoquer le marché des appartements neufs a le moins de sens, relève Michaël Zapatero, analyste chez de Crombrugghe & Partners. Il y a vraiment une absence de projets d’envergure, voire même de marché de l’appartement. Sauf Arlon et sa périphérie qui sauvent quelque peu la mise. Le stock de projets en cours de commercialisation se stabilise en 2017 après avoir doublé en deux ans. Nous étions à environ 10.000 m2 en 2013 et 2014 pour plus de 20.000 m2 en 2015 et 2016. Analyser le marché luxembourgeois n’est donc pas aisé tant il manque de points de comparaison et d’un stock digne de ce nom.” D’autant plus que ce marché est quelque peu cadenassé par deux promoteurs qui sont, historiquement, de tous les développements, à savoir Thomas & Piron et le groupe Houyoux Constructions.

Un constat, évident, saute en tout cas aux yeux : plus de la moitié des projets se concentrent au sud du Luxembourg. Il ne faut pas être un grand analyste de l’immobilier local pour lier ces développements à la proximité du Grand-Duché. Le nombre de Belges qui y mettent le cap chaque matin étant en hausse continue. Mais, étonnamment, on voit que les prix y sont en recul ces trois dernières années (- 1 % par rapport à 2016 et – 2,5 % par rapport à 2014). Le manque d’homogénéité des différentes communes – certaines situées à proximité du Grand-Duché, d’autres du côté de Libramont – est une possible explication. Le prix moyen d’un appartement deux chambres de 80 m2 est estimé à 164.000 euros.

Arlon reste 20 % plus cher

Si on met de côté les communes situées à proximité de la frontière, ce marché du sud du Luxembourg est historiquement centré sur Libramont et Bertrix. On y relève les projets Intersection (Habitat +) à Libramont, Résidences Marbehan à Habay-la-Neuve ou encore Domaine de l’Aurore à Bonnert (Thomas & Piron).

Au niveau des prix, Arlon reste loin devant avec un prix moyen de 2.450 euros/m2, soit près de 20 % plus cher que dans le sud du Luxembourg (2.050 euros/m2). Des montants qui se traduisent pour des appartements standard de 80 m2 par des prix de 194.000 euros HTVA à Arlon et de 164.000 euros HTVA au sud du Luxembourg. Des prix, à Arlon, issus des quatre projets en cours de commercialisation dont les Domaine de l’Aurore et des Surréalistes (Thomas & Piron), les Terrasses de la Semois (Wust Promotion) ou encore le Clos de Neufchâteau (Geronimmo et Danilith).

Dans le district du nord du Luxembourg, un marché qui se concentre essentiellement à Vielsalm (de 2.200 à 2.400 euros/m2), Marche-en-Famenne (de 2.200 à 2.650 euros/m2) et, dans une moindre mesure, Bastogne (de 2.200 à 2.600 euros/m2), on relève un nombre de projets assez stables (6). Par contre, les prix ont connu une nette hausse en un an (+ 4,5%). Ce qui peut s’expliquer par l’arrivée de nouveaux projets plus haut de gamme, dont Les Jardins du Lac à Vielsalm (Espace Didier), Hinck à Bastogne ou encore MEF à Marche-en-Famenne.

Enfin, ajoutons qu’un nouvel élan pourrait s’amorcer au Luxembourg vu les nombreux développements qui sont actuellement en cours, principalement à Arlon et dans sa périphérie. De même que les demandes de permis qui semblent s’accumuler sur les bureaux des services d’urbanisme des différentes communes de la province.

Projet à la loupe : Les Terrasses du Luxembourg

Cet éco-quartier développé en plein centre d’Arlon sur l’ex-site Genin par le promoteur Houyoux Constructions s’inscrit dans la volonté de donner une nouvelle orientation à la ville. On y retrouvera 175 logements (studios et appartements un, deux et trois chambres), une résidence-services, des petites surfaces commerciales et du bureau. “La caractéristique principale de ce quartier, réparti en 10 résidences et situé à proximité de la gare, sera un centre entièrement piéton, précise Stéphane Delhasse, développeur immobilier chez Houyoux. L’atelier d’architecte du Fraichaux y a également développé une architecture de qualité qui devrait nous permettre de nous démarquer.”

Les travaux démarreront début mai. Soixante-quatre appartements sont en cours de commercialisation. Les prix s’échelonnent de 2.000 à 2.600 euros/m2. Les premiers habitants devraient s’installer en 2019.

Xavier Attout