Knokke, une qualité de vie qui se paie

Station balnéaire très prisée, Knokke est un ovni dans le marché immobilier belge. Ses prix moyens sont en effet largement supérieurs à ceux des communes bruxelloises les plus prisées, notamment parce qu’ils sont boostés par la qualité des projets et le standing de la ville. Toutefois, la crise a quelque peu raisonné les achats et diminué le volume des transactions.

Un environnement ” bien entretenu “, où ” les résidents se déplacent souvent en voiturette de golf le long d’une rue bordée de magasins Prada et Chanel “. C’est en ces mots que le Financial Times dépeignait Knokke il y a quelques années dans un article listant ” les enclaves magnifiques et discrètes où se rassemblent les super riches “. L’image est certes un peu réductrice, mais elle contient une part de vrai : Knokke est et a toujours été une station balnéaire qui s’adresse aux plus privilégiés.

Il n’y a pas que son golf et ses enseignes luxueuses qui en témoignent, mais également son parc immobilier dont les prix pointent largement au-dessus des statistiques belges et flamandes. En 2016, selon les chiffres de la Fédération belge du notariat, le prix médian des appartements dépassait les 375.000 euros, soit un budget bien plus important que celui nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier dans les autres communes côtières – pourtant elles aussi sujettes à des prix immobiliers relativement élevés. La situation est encore plus frappante au niveau des villas, avec une moyenne qui dépasse 1,2 million d’euros ces dernières années (selon les chiffres du SPF Finances) et n’est égalée en Belgique que par Uccle. Le reste de la côte belge, quant à lui, affiche des prix moyens environ trois fois inférieurs, à l’exception de La Panne et Nieuport où les tarifs moyens des villas tournent plutôt autour des 500.000 euros. Mais comment expliquer que cette commune d’à peine plus de 2.000 hectares concentre à elle seule un marché immobilier si onéreux ?

La réponse tient à de multiples facteurs, notamment historiques, mais les acteurs locaux s’accordent à la résumer en quelques mots : la qualité de vie. ” Knokke est aujourd’hui un mix intelligent et équilibré entre nature, plage, gastronomie et magasins, raconte Alex Dewulf, gérant de l’agence de courtage immobilier Alex Dewulf – Wonen in Knokke. La station a toujours été un coin privilégié grâce à une vision à long terme de son développement. Le même bourgmestre (Leopold Lippens, Ndlr) est en effet à la barre depuis plusieurs décennies et cela a permis une continuité au niveau de l’évolution de la commune et de sa gestion. ”

Impossible d’évoquer l’histoire et le développement de la station sans mentionner le nom des Lippens, qui sont à l’origine de nombreux emblèmes tels que le Zwin ou encore les clubs de tennis et de golf. Propriétaire du Zoute à l’époque, la famille a aussi et surtout dirigé l’urbanisation de la zone dès le début du 20e siècle via la Compagnie du Zoute, encore présente aujourd’hui dans l’immobilier local et belge. Le cahier des charges de cette urbanisation était de maintenir un certain niveau de qualité des constructions tout en garantissant une ” unité dans la diversité ” architecturale. Aujourd’hui encore, cet esprit guide toujours le développement immobilier de la commune, qui se caractérise essentiellement par son style anglo-normand et ses façades blanches. Knokke possède ainsi une identité visuelle forte et elle a également acquis au fil du temps un statut, une réputation. ” Il y a toute une tradition qui fait de la commune un berceau des vacances en famille et de la tranquillité, confirme Grégory De Bisscop, agent immobilier chez Immo BiS. Beaucoup de Belges – surtout des Flamands – y possèdent une seconde résidence, parce que la ville est proche de Bruxelles et d’Anvers. ” Malgré quelques initiatives pour promouvoir la ville à l’international, Knokke attire toujours une clientèle essentiellement nationale, notamment parce que les étrangers préfèrent se tourner vers des destinations plus ensoleillées.

La station n’est toutefois pas qu’un lieu de villégiature et a tendance à attirer de plus en plus de résidents permanents. ” Avec les attentats et autres événements qui ont touché la Belgique et l’étranger ces derniers mois, les gens aiment de plus en plus se retrouver dans un endroit calme et sécurisé comme Knokke, constate Grégory De Bisscop. Les autorités communales oeuvrent d’ailleurs pour garantir cette sécurité. De plus, avec le télétravail, il n’est plus forcément nécessaire de se rendre au bureau tous les jours. Les personnes qui parviennent à combiner leur vie professionnelle avec une vie de famille à la côte viennent donc de plus en plus s’installer à Knokke. ” La ville a désormais tout ce qu’il faut pour les accueillir : des commerces, des écoles et bientôt le nouvel hôpital AZ Zeno, à l’architecture audacieuse. Les prix de l’immobilier restent cependant prohibitifs pour une bonne partie des acquéreurs, même si la commune compte des zones aux tarifs immobiliers plus abordables. Il s’agit principalement de Knokke-Heist et des environs de la gare ou, comme le résume Alex Dewulf, ” des endroits éloignés du Zoute et de la mer “. Ces biens un peu moins prisés restent cependant plus onéreux que dans le reste de la région, c’est pourquoi certains habitants de Knokke s’exilent. ” Plusieurs jeunes couples se tournent vers les communes voisines comme Moerkerke ou encore Sluis aux Pays-Bas, car les tarifs y sont plus raisonnables, observe Alex Dewulf. Toutefois, l’influence de Knokke déborde peu à peu de ses frontières et les prix commencent à grimper dans ses alentours. ”

Deuxième marché en termes de volumes de vente

A Knokke même, les tarifs de l’immobilier ont fortement augmenté jusqu’en 2006-2007, puis se sont plus ou moins stabilisés depuis la crise de la fin des années 2000. Grégory de Bisscop constate que la conjoncture économique favorable a relancé les investissements et les rénovations dans la commune, qui sont plus fréquents qu’il y a deux ou trois ans. On remarque notamment qu’au Zoute, on (re)construit de plus en plus de villas. ” Depuis une bonne année, les habitations de ce quartier et celles près du golf ont assez bien repris car les taux d’intérêt sont bas, la confiance dans le marché est bonne et les gens investissent leurs gains boursiers dans l’immobilier “, note l’agent.

Si la situation économique n’a que peu affecté les prix de l’immobilier, Alex Dewulf estime quant à lui qu’elle a eu un impact sur le nombre de transactions. ” Le marché a commencé à bien reprendre à partir de 2013 mais il reste encore aujourd’hui un peu moins rempli qu’au début des années 2000. ” Knokke n’a toutefois pas à se plaindre puisqu’en 2016, elle figurait à la deuxième place du classement belge en termes de volume de ventes de biens immobiliers existants. Ses chiffres atteignaient les 496,5 millions d’euros, ce qui la place derrière Anvers (969 millions) mais devant Bruxelles (317,6 millions). Lorsqu’on parcourt les rues du centre et la digue, les affiches immobilières pullulent, preuves non seulement de ce marché bien fourni, mais également d’un grand nombre d’agents immobiliers présents sur la commune. ” Knokke est un gros marché, ce qui explique ce nombre important d’agents, souligne Grégory de Bisscop. Il y a différents secteurs à exploiter au sein de la ville donc il y a de la place pour tout le monde, même si cette forte présence crée évidemment un peu de rivalité. Je pense toutefois que la concurrence est saine et profite aux acheteurs. Avec Internet, ces derniers sont mieux informés qu’autrefois et achètent moins sur des coups de tête ou de coeur. Ces acquisitions plus sérieuses évitent la création de bulles et rendent le marché plus équilibré. ”

Une ville qui s’étend

Même si les prix restent élevés, il n’est donc plus question d’exubérance comme cela a pu exister par le passé. Les biens qui restent sur le marché à Knokke sont d’ailleurs ceux dont le prix est surévalué et ne correspond pas aux prestations. Philippe De Meestere, directeur général de la Compagnie du Zoute, remarque ainsi que la clientèle des projets qu’il promeut est de plus en plus exigeante. ” Alors qu’avant, on tolérait d’entendre un peu les bruits de pas de l’appartement supérieur, aujourd’hui les clients réclament une parfaite isolation acoustique, explique-t-il. Les superficies, qui avaient tendance à se réduire auparavant, sont désormais plus généreuses car les acheteurs souhaitent de l’espace. Enfin, les gens cherchent aussi de la qualité et des biens complètement finis, qui sont livrés clés en main. ” Lorsque les exigences sont remplies, les acheteurs passent à l’acte.

Toutefois, la clientèle la plus fortunée ne se contente pas simplement de la qualité et cherche de l’extraordinaire, chose pour laquelle elle est prête à débourser plusieurs millions d’euros. Quelques promoteurs développent ainsi à Knokke des projets architecturaux hors du commun comme le One Carlton, une tour prestigieuse de 14 étages qui remplacera la résidence Carlton en bordure de mer sur l’Albertplein, ou encore la Rive, une résidence de luxe qui constitue la seconde phase du projet La Réserve sur l’Elizabetlaan. Les prix de ce dernier projet débutent à un peu moins de 700.000 euros pour un appartement une chambre d’une centaine de mètres carrés et dépassent allègrement le million d’euros pour les appartements les plus hauts de gamme. Un quart des 88 unités disponibles a été vendu sur plans en à peine trois mois, et ce alors que dans le reste du pays les achats ont tendance à se déclencher plus tard dans l’avancement du projet. ” Pour nous, promoteurs, développer un chantier à Knokke présente des avantages comme des inconvénients, souligne Philippe De Meestere, dont la Compagnie du Zoute est à l’origine de La Rive. ” Même si nous pouvons vendre les produits finis à des tarifs assez élevés, les terrains coûtent cher à l’achat et, un peu comme partout ailleurs, les projets mettent du temps à se développer à cause des nombreux recours des riverains “, expose le promoteur.

Malgré ces quelques freins, les projets neufs continuent de pousser à Knokke et, victime de son succès, la ville possède de moins en moins de terrains à bâtir. De ce fait, on détruit ou rénove de plus en plus d’anciens bâtiments sur la digue pour y ajouter des étages supplémentaires. D’autres projets s’installent plus à l’écart de la ville, à l’instar du Duinenwater qui va véritablement constituer un nouveau quartier près de la gare avec divers types d’habitations et des services. Alex Dewulf estime ainsi que d’ici 20 à 30 ans, avec le nouveau tronçon de l’A11 menant à la ville, Knokke va continuer de s’étendre et les espaces verts qui la séparent encore de Westkappelle et ses alentours seront complètement occupés.

En ce qui concerne la santé du marché, l’avenir est plus difficile à prévoir car soumis à des facteurs extérieurs. La stabilité actuelle ne devrait toutefois pas laisser place à de grosses évolutions – dans un sens comme dans l’autre – à moins que des éléments comme la fiscalité ou le contexte économique changent fortement.

Marie-Eve Rebts