Immo: les prix du neuf continuent de s’envoler à Bruxelles
Un stock d’appartements mis en vente plus fourni que jamais, des prix qui partent toujours à la hausse et une offre qui se déploie principalement à Uccle, Evere et Anderlecht. Les tendances du marché bruxellois de l’appartement neuf se renforcent trimestre après trimestre. Le pipeline de projets est en tout cas bien rempli pour répondre aux défis futurs.
Le nombre d’appartements neufs qui sont actuellement mis en vente à Bruxelles reste particulièrement fourni. Il n’y en a d’ailleurs jamais eu autant en même temps. La hausse démographique et la demande pour des appartements de qualité supérieure (avec de hautes performances énergétiques, des matériaux de qualité et une organisation des espaces plus optimale) restent des éléments moteurs, tout comme le fait que les promoteurs n’hésitent plus à mettre quelques dizaines d’appartements en même temps en vente lors de promotions d’envergure. De quoi faire quelque peu gonfler les chiffres.
Le stock global est en croissance de 26 % sur un an, passant de 1.981 unités à 2.559 unités, selon les données trimestrielles livrées par le bureau de Crombrugghe & Partners, qui recense pour Trends-Tendances le nombre d’appartements neufs actuellement commercialisés. En matière de prix, ils sont en hausse de 3,9 % par rapport à l’an dernier. Le prix moyen d’un appartement neuf est aujourd’hui de 3.325 euros/m2. Celui qui veut acheter un appartement neuf à moins de 2.500 euros/m2 devra mettre le cap uniquement sur les communes du nord et de l’ouest de Bruxelles. Et encore, il devra chercher. ” Cela ne représente plus que 15 % du stock global d’appartements mis en vente, note Michaël Zapatero, analyste pour le bureau de Crombrugghe & Partners. Pour un petit appartement de 80 m2 avec deux chambres, il faut déjà compter 250.000 euros, frais compris. ” Ajoutons que la moitié du stock d’appartements mis en vente se concentre dans les communes du sud et de l’est de Bruxelles (soit sept communes). Relevons également que plus d’un appartement sur deux a une superficie entre 60 et 100 m2 et que seulement 20 % du stock s’étendent sur plus de 120 m2.
Le dynamisme d’Anderlecht
Si on scrute le marché d’un peu plus près, on voit que les grandes tendances restent les mêmes que lors des analyses précédentes : Evere confirme sa bonne santé (ses prix ont grimpé de 5,3 % en cinq ans, plus forte hausse de la Région), alors que le succès d’entités comme Etterbeek, Saint-Gilles et Ixelles ne se dément pas, les prix continuant d’augmenter chaque année. C’est toujours à Uccle que le stock d’appartements mis en vente est le plus fourni (334 unités), mais il est rattrapé de près par Evere (288) qui effectue une percée de plus en plus remarquée. ” Les promotions s’y multiplient, explique Michaël Zapatero. De nombreux promoteurs y sont présents. D’autant que le prix moyen y est encore abordable (3.100 euros/m2) par rapport à des entités telles qu’Etterbeek (4.150 euros/m2) ou Woluwe-Saint- Lambert (3.600 euros/m2), même si l’écart diminue. ” Anderlecht, avec des projets tels que The Village (Artone), le Nautilus (Eaglestone), City Dox (Atenor) et The Yard (Alef Promo), dispose également d’un très important vivier (324 unités).
Evere confirme sa bonne santé, alors que le succès d’entités comme Etterbeek, Saint-Gilles et Ixelles ne se dément pas, les prix continuant d’augmenter chaque année.
Relevons aussi quelques particularités. Si Bruxelles-Ville a connu la plus importante hausse de prix ces cinq dernières années, passant de 3.025 euros/m2 à 3.450 euros/m2, c’est également le district qui a connu un effondrement de son stock. Un tiers est passé à la trappe sur cette même période (de 23.225 m2 à 7.900 m2). ” Il faut surtout faire attention à ce que ce double phénomène de prix à la hausse et de stock en baisse ne mène pas à la gentrification du quartier, précise Michaël Zapatero. Il y a actuellement une proportion plus faible de projets décentralisés dans des quartiers plus compliqués (porte de Ninove et Rogier). Une commercialisation à mettre en parallèle de projets dans des quartiers plus centraux pour lesquels les candidats-acquéreurs sont prêts à mettre davantage d’argent pour les acquérir. ” Les développements haut de gamme s’y concentrent donc, avec des projets tel que Jr. by Cosmopolitan (Besix Red) qui atteignent un prix de 4.200 euros/m2. Citons également le projet The K (Bouygues) et Canal District (Besix Red).
Pour le reste, la nette augmentation du stock d’appartements mis en vente est à trouver dans les districts de Bruxelles-Est (Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert), de Bruxelles-Ouest (Forest, Anderlecht et Molenbeek) et du sud de Bruxelles (Uccle, Auderghem, Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre). Nous avons déjà parlé d’Uccle et d’Evere. Pour Anderlecht, cette nouvelle offre est intéressante. ” L’offre actuelle est plus variée avec des projets situés dans la périphérie verte et dans la zone du canal, note Michaël Zapatero. Ils représentent la majorité du stock. Dans le futur, la périphérie verte d’Erasme continuera à séduire mais ce sera surtout la zone du canal et les nombreuses promotions du quartier Biestebroeck (Key West de BPI, Riversquare de The Dock, Urbanities du groupe Boghossian) qui bénéficieront du dynamisme du quartier induit par la réalisation de City Dock (Atenor), City Gate (Willemen) et Nautilius (Eaglestone). ”
Les prix ne cessent de grimper à Saint-Gilles. D’autant qu’il est encore possible de réaliser des bonnes affaires. Les belles bâtisses et la qualité de vie séduisent de plus en plus de monde. Mais les investisseurs iront toujours chercher leur bonheur du côté d’Etterbeek, d’Evere et de Schaerbeek, qui combinent prix d’achat attractif et rendement élevé.
Avec une hausse des prix des appartements de 5 % sur les cinq dernières années, Saint-Gilles est la commune bruxelloise qui a connu la croissance la plus importante de toute la Région. Une preuve supplémentaire de son attractivité. D’autant que les prix des biens mis en vente restent encore abordables par rapport à des communes comme Etterbeek et Ixelles.
Un appartement de 85 m2 – la superficie moyenne des appartements qui y sont actuellement mis en vente – s’échange à 285.000 euros. C’est l’un des principaux enseignements des chiffres livrés par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners relatifs aux prix des appartements existants (à partir de 85.000 annonces immobilières publiées ces trois derniers mois sur le site Immovlan.be). En matière d’annonces, c’est à Bruxelles-Ville (3.830), Uccle (3.775) et Ixelles (3.260) que l’on retrouve le plus d’appartements à louer. Sans surprise, toutes les communes bruxelloises ont connu une hausse des prix. Que ce soit par rapport à l’an dernier ou sur les cinq dernières années. Le trio Jette (+ 4 %), Koekelberg (+ 3,9 %) et Forest (+ 3,6 %) se distinguant particulièrement. Sur le plan du marché locatif, il est désormais possible d’obtenir un rendement de plus de 4 % dans 13 des 19 communes bruxelloises. Etterbeek, Bruxelles-Ville, Evere et Schaerbeek semblent être les placements les plus intéressants, subtils compromis entre le risque de trouver des locataires et les prix affichés.
La tendance est la même depuis 10 ans : un appartement neuf sur deux qui est mis en vente à Bruxelles compte deux chambres. Il s’agit du produit plébiscité par des promoteurs immobiliers avares de risques. Et les acquéreurs ont longtemps suivi cette voie, renforçant ce choix. Par contre, une autre tendance, bien plus marquée celle-là, est apparue lors de la dernière décennie et s’est renforcée ces derniers mois : le nombre de studios et d’appartements une chambre est en constante augmentation.
Quand on jette un oeil sur le stock global d’appartements vendus à Bruxelles, on remarque que, entre 2013 et 2018, la proportion de studios mis sur le marché est passée de 3 à 8 % alors que celle d’appartements une chambre a grimpé de 17 à 22 %. Plus d’un appartement sur quatre mis en vente l’an dernier ne comprenait d’ailleurs qu’une seule chambre. Des chiffres qui démontrent les nouvelles orientations qui sont en train d’apparaître sur le marché, même s’il faut relativiser certaines évolutions. Car ces hausses sont artificiellement gonflées par l’explosion du nombre d’investisseurs qui ont opté pour l’immobilier ces dernières années, la plupart se tournant vers ce type d’appartement. Il n’est donc pas certain que cette augmentation de l’offre rencontre directement les besoins des personnes concernées. ” Ces produits sont clairement ceux qui sont plébiscités par les investisseurs, précise Eric Verlinden, administrateur délégué de Trevi. Pourquoi ? Car la différence de loyer entre un appartement une chambre et un appartement de deux chambres est bien moins importante que la différence entre les deux prix d’achat. Le rendement est donc bien plus élevé. Sans parler du fait que l’évolution de la taille des ménages tend, et tendra encore davantage à l’avenir, vers une demande accrue pour de petits logements. ”
Sans surprise, la concentration de studios est présente dans les communes de Bruxelles-Ville et Bruxelles-centre (Ixelles, Etterbeek, Saint-Gilles). La répartition des appartements une chambre est par contre relativement homogène dans toute la région, preuve de l’importance grandissante des promoteurs pour ce segment. Enfin, ajoutons que l’offre d’appartements de plus de quatre chambres est quasi- inexistante (seul 1 % des appartements actuellement mis en vente).
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