Secondes résidences à l’étranger: ne cherchez pas trop loin

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BNP Paribas Fortis s’est penchée sur les chiffres relatifs aux secondes résidences pour la troisième année consécutive. La plus grande banque du pays est bien placée pour faire le bilan de l’année écoulée puisqu’elle finance un crédit logement sur quatre contractés en Belgique. Voici à quoi ressemble le Baromètre des secondes résidences.

Le montant total des prêts hypothécaires conclus en Belgique a augmenté de 55 % au cours des 10 dernières années. En 2017, pas moins de 31 milliards d’euros de crédits logement ont été conclus dans le Royaume. La hausse des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie est prise en compte dans ce chiffre qui en dit long sur la popularité croissante de l’immobilier considéré comme un investissement par les Belges nantis.

Une hypothèque sur cinq conclues chez BNP Paribas Fortis en 2017 a servi à financer l’achat d’une seconde résidence. ” L’augmentation de l’an dernier n’a pas été aussi spectaculaire que celle de 2015. Cette année-là, nous avons enregistré une recrudescence de quelque 20 % de crédits logement destinés à l’acquisition d’une seconde résidence par rapport à 2014 “, explique Barbara Dewulf, responsable prêts hypothécaires. La chute des taux d’intérêt en 2014 a poussé de nombreux Belges à investir dans l’immobilier. En un an, l’intérêt sur 10 ans a chuté de 2,6 à 0,8 %, soit une baisse de 67 %. Le taux hypothécaire a suivi la même tendance.

Le taux à 10 ans a atteint son taux plancher de 0,1 % il y a un peu moins de deux ans. Malgré la hausse irrégulière des taux d’intérêt jusqu’à environ 0,7 % aujourd’hui, les investissements immobiliers ont toujours autant la cote. La plus grande banque belge a enregistré en 2017 une progression du nombre de crédits logement pour seconde résidence de l’ordre de 6 %, contre 1 % en 2016. ” Le crescendo n’est pas aussi spectaculaire qu’en 2015 mais l’intérêt de nos clients pour les secondes résidences est toujours aussi important “, constate Barbara Dewulf.

Les destinations les plus populaires en Belgique

La plupart des secondes résidences se trouvent en Belgique. ” Ce n’est un secret pour personne. Il est plus simple de surveiller le paiement des loyers, d’effectuer les réparations nécessaires, etc., dans son propre pays “, commente Barbara Dewulf. Il est aussi plus facile d’obtenir une hypothèque de son banquier habituel pour l’achat d’une seconde résidence en Belgique.

Dans le cas de l’acquisition d’une seconde résidence à l’étranger, il faut s’adresser à une banque locale pour obtenir un crédit hypothécaire ou conclure une hypothèque sur une autre propriété située en Belgique. ” La saisie d’un appartement en Espagne, par exemple, est trop difficile à organiser au départ de la Belgique “, explique la responsable. La plupart des banques belges refusent de prendre ce risque et d’accepter une hypothèque sur une propriété à l’étranger en guise de garantie du prêt.

Rien d’étonnant donc à ce que 80 % des secondes résidences pour lesquelles BNP Paribas Fortis octroie un prêt se situent en Belgique. Le pourcentage était encore supérieur (84%) en 2016. Septante pour cent des secondes résidences en Belgique sont destinées à la location. Knokke, Ostende, Bruges et Coxyde sont les stations balnéaires les plus populaires dans la banque de données de BNP Paribas Fortis, et Durbuy et Neufchâteau les villes les plus populaires en Ardennes.

Secondes résidences à l'étranger: ne cherchez pas trop loin
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Les destinations les plus populaires à l’étranger

Quand BNP Paribas Fortis octroie des crédits logement pour seconde résidence à l’étranger, il s’agit la plupart du temps d’une reprise de crédit logement sur une habitation belge entièrement ou partiellement remboursée ou d’une seconde hypothèque sur cette habitation. ” La reprise de crédit implique moins de frais, explique Barbara Dewulf. Si cette possibilité existe, il est beaucoup plus intéressant de ne pas prendre une nouvelle hypothèque. ”

Les secondes résidences à l’étranger servent moins souvent à générer des revenus locatifs. Seuls 8 % d’entre elles sont acquises dans ce but, selon les statistiques de BNP Paribas Fortis. En 2017, l’Espagne, la France, les Pays-Bas, l’Italie et le Portugal étaient les pays le plus prisés par les investisseurs désireux de louer leur bien.

” L’an dernier, l’Espagne était le choix n°1 de la plupart des investisseurs ayant acquis un bien immobilier à l’étranger, constate la responsable de la banque. La France était deuxième, suivie par les Pays-Bas. Ce n’est pas très loin. Les investisseurs privilégient le plus souvent la région frontalière et le littoral néerlandais. L’Italie et le Portugal complètent le top 5. Le classement de ces cinq destinations change légèrement d’une année à l’autre. Il ne s’agit pas non plus de milliers de biens. ”

Les destinations les plus populaires, quelle que soit l’affectation du bien, sont l’Espagne, la France et l’Italie. ” L’Italie avait le vent en poupe l’an dernier, précise encore Barbara Dewulf. Le nombre de crédits logement destinés à l’achat d’une seconde résidence dans la péninsule italienne a grimpé de 48 % en 2017 comparé à l’année précédente. ”

Secondes résidences à l'étranger: ne cherchez pas trop loin

Qui achète une seconde résidence ?

BNP Paribas Fortis tire aussi quelques conclusions concernant les acheteurs. Il s’agit généralement de personnes d’âge mûr ou avancé. L’âge moyen des acheteurs de seconde résidence était de 45 ans l’an dernier, soit deux ans de plus qu’en 2016. Sept acheteurs sur 10 avaient 45 ans ou plus. Plus de la moitié des acheteurs d’une seconde résidence en Espagne ou en France avait même plus de 50 ans. Qui n’a jamais rêvé de passer ses vieux jours sous des cieux plus cléments ?

La durée moyenne d’un crédit logement était légèrement plus courte en 2017 qu’en 2016 : 194 mois au lieu de 195. Les mensualités ont augmenté de 2,7 % à 694 euros. Ce sont des vases communicants. Plus la durée est courte, plus le capital doit être remboursé rapidement et moins il y a d’intérêts à payer. Cette tendance s’explique probablement par la pression de la Banque nationale qui incite les banques belges à prendre moins de risques avec les crédits logement. Plus la durée est courte et plus la quotité est élevée, moins la banque court de risques. La quotité, soit le rapport entre le montant emprunté et la valeur de l’habitation, est restée stable à 73 % en 2017.

Les acheteurs dépensent moins pour une seconde résidence destinée à leur usage personnel que pour une résidence destinée à la location. Logique car ils ne peuvent pas compter sur des revenus locatifs pour rembourser le prêt. A titre d’exemple : en Espagne, les acheteurs ont déboursé l’an dernier une moyenne de 131.000 euros pour une seconde résidence pour leurs propres loisirs et 175.000 euros pour une propriété de rendement.

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